J’ai participé le 10 février à la réunion constitutive de la commission départementale des valeurs locatives.

Les travaux de la CDVL, consistent à prendre connaissance de l’avant-projet de l’administration, à apprécier son adéquation à la réalité du marché locatif local, à ajuster le cas échéant cet avant-projet de manière motivée avant que le ministère des finances arrête les nouveaux paramètres d’évaluation après avis des commissions intercommunales et communales.

Vous serez ainsi consulté commune par commune ou intercommunalité par intercommunalité.

C’est un exercice auquel j’avais participé au milieu des années 80 qui n’avait pas abouti et qui a été repris en 2016 mais limité à la révision des valeurs locatives des locaux professionnels, à l’exception par conséquent des locaux à usage d’habitation.

Nous avions un peu oublié ce sujet et en particulier le fait que le texte prévoit une révision après chaque renouvellement municipal.

Le sujet est en théorie complexe mais me semble devenu plus simple. Réviser les valeurs locatives qui ont été figées pendant un demi-siècle est un exercice auquel les présidents successifs avaient renoncé.

C’est la raison pour laquelle je faisais référence à l’opération très lourde menée alors que Monsieur Charasse était ministre du Budget du Président Mitterrand. Nous étions allés jusqu’à la fin du processus sur le plan Tarnais et les projets étaient finalement restés dans les tiroirs.

L’exercice avait été repris de manière plus modeste en 2016 en écartant les locaux à usage d’habitation. En 2016 et à effet du 1er janvier 2017 avait été menée une campagne exceptionnelle dite déclarative à l’issue de laquelle l’administration fiscale avait pu récupérer les données locatives pratiquées sur nos territoires.

A partir de ces données objectives avaient été réalisées deux opérations distinctes.

La première consistait à tenir compte de l’évolution des valeurs immobilières que l’on retrouvait dans les valeurs locatives à travers notre département.

Cela avait conduit à des transferts de fiscalité non négligeables entre des secteurs de notre département où les évaluations immobilières avaient peu bougé et d’autres secteurs où elles avaient augmenté plus largement. Cette opération est derrière nous et ne sera pas reproduite à effet 2023.

La deuxième opération consiste à définir des sectorisations puis des tarifs par catégorie de locaux professionnels en introduisant au besoin des coefficients de localisation.

Ce sera le travail mené par la commission dont notre collègue Philippe Granier Maire de Cambon a été élu président au titre des communes et Michel Benoît vice-président au titre du département.

21 211 locaux dits professionnels sont à répartir entre 7 secteurs géographiques et 9 tranches dites de loyer avec ensuite 38 catégories qui vont des magasins avec différents seuils aux dépôts en passant par les bureaux ou les commerces situés dans les galeries commerciales ou les centres commerciaux.

Les secteurs d’évaluation représentent des zones homogènes de loyers contigus ou non, les tarifs permettent de moduler pour chaque catégorie de local et le cas échéant des coefficients de localisation destinés à tenir compte de la situation particulière (favorable ou défavorable) de la parcelle au sein du secteur d’évaluation  peuvent intervenir.

Lors de l’exercice de 2016, l’administration fiscale avait été très accommodante par rapport aux demandes des élus et avait accepté de beaucoup jouer sur les taux par catégorie.

Nous avions constaté avec stupéfaction que les loyers sont quelquefois contra-intuitifs au sens où les petits commerces de centre-ville paient, rapportés au m², des loyers plus importants que ceux qui étaient payés en périphérie par la grande distribution.

Nous avions pu à l’époque maintenir une répartition  équitable entre la grande distribution et le petit commerce des centres villes ou des centres bourgs.

Je ne vois pas de raison de modifier maintenant ces équilibres.

La question du statut des dépôts peut se poser puisque nous avons maintenant des situations très différentes entre des dépôts sans grande valeur économique et les dépôts qui sont au cœur de l’activité logistique et peuvent dégager une forte valeur ajoutée.

Nous aurons quelques mois et plusieurs réunions afin d’ajuster ce nouveau dispositif.